# 房产中介税收优惠政策有哪些调整？
## 引言
房产中介行业作为房地产市场的重要“润滑剂”，连接着买卖双方、租赁两端，其健康发展直接影响着房地产市场的平稳运行。近年来，随着我国房地产市场的深度调整和税制改革的持续推进，房产中介行业的税收政策也经历了多次“优化升级”。从最初的“粗放式”征管到如今的“精准化”优惠，税收政策的每一次调整都牵动着无数中介机构的“神经”——毕竟，税负的高低直接关系到企业的利润空间和生存发展。
作为在财税领域摸爬滚打了近20年的“老兵”，我见过太多中介企业因为对政策理解不到位，多缴了“冤枉税”；也见过不少企业通过合理利用税收优惠，实现了“降本增效”。记得2019年，一家连锁中介机构的财务负责人找到我，说他们公司因为跨区域经营，增值税预缴和汇算清缴时出现了重复征税，一年下来多缴了近200万元税款。后来通过深入研究“总分机构增值税汇总缴纳”政策，帮他们申请了退税，企业负责人握着我的手说：“这200万够我们开3家新店了！”
那么，当前房产中介税收优惠政策到底有哪些调整？这些调整对中介企业意味着什么？企业又该如何“吃透”政策、用足优惠？别着急，接下来我会结合近12年在加喜财税招商企业的实战经验，从增值税、企业所得税、个人所得税核定征收、小规模纳税人普惠政策以及特定服务倾斜等5个核心方面，为大家详细拆解这些政策调整背后的“逻辑”与“红利”。
## 增值税优惠调整
增值税作为流转税的“主力税种”，一直是房产中介税负构成中的“大头”。近年来，针对房产中介行业的增值税优惠政策经历了从“普惠式”到“精准化”的转变，核心目标就是降低行业整体税负，激发市场活力。
### 小规模纳税人“起征点”再提高
小规模纳税人（年应税销售额不超过500万元）是房产中介行业的重要组成部分，尤其是中小型中介机构和个体工商户。2023年，国家延续并优化了小规模纳税人增值税优惠政策：将月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免征增值税的政策，执行期限延长至2027年12月31日；同时，对月销售额10万元以上但不超过30万元的小规模纳税人，减按1%征收率征收增值税。
这一调整对中小中介企业来说“雪中送炭”。以我服务的一家社区中介“老王房产”为例，老板老王去年每月平均成交3单，每单中介费1万元，月销售额约3万元。按照原政策（月销售额10万以下免征），他本就不用交增值税；但如果某个月成交了5单，销售额达到5万元，仍可享受免税。而如果月销售额超过10万元，比如做到15万元，按1%征收率只需缴纳1500元增值税，相比原来按3%征收（4500元），直接少缴3000元。老王给我算过账：“一年下来，光增值税就能省3万多，够我给两个员工多发一个月工资了！”
### 一般纳税人“差额征收”范围扩大
对于年应税销售额超过500万元的一般纳税人中介机构，政策同样释放了“红利”。根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）规定，经纪代理服务中，受托方为委托方代收代付的房款、租金等，不属于经纪代理服务的销售额，可予以扣除。简单来说，中介企业代收的房价、租金不计入销售额，只需就“纯中介费”部分缴纳增值税。
举个例子：某中介公司促成一套500万元的房产交易，中介费为2.5%（12.5万元）。在差额征收政策下，该公司只需就12.5万元缴纳增值税（一般纳税人适用6%税率，需缴0.75万元），而非按500万元全额计算（若全额征收需缴30万元）。政策调整后，差额征收的范围进一步扩大，不仅包括房产买卖，还涵盖房屋租赁、车位买卖等“代收代付”场景，有效避免了“税负转嫁”给客户的压力。
需要注意的是，享受差额征收需满足两个条件：一是必须取得合法有效的凭证（如与委托方签订的合同、代收代付款项的发票等）；二是需在增值税申报时单独核算“可扣除金额”。我曾遇到一家中型中介企业，因为财务人员没把“代收房款”和“中介费”分开核算，导致无法享受差额征收，多缴了近20万元增值税。后来我们帮他们梳理了财务流程，规范了凭证管理，才顺利申请了退税。
### 跨区域经营“汇总纳税”落地
房产中介行业普遍存在“跨区域经营”现象，比如总公司在A市，分店分布在B市、C市。过去，分店需要按月预缴增值税，总公司再汇总汇算清缴，容易出现“预缴多、汇缴退”的情况，占用企业资金。2022年，国家税务总局发布《关于增值税一般纳税人汇总缴纳增值税有关事项的公告》（2022年第1号），明确符合条件的总分机构可以申请汇总缴纳增值税。
这一政策对连锁中介企业是重大利好。以我服务的某全国性连锁中介为例，他们在全国有20家分店，过去每家分店都要独立预缴增值税，一年下来预缴总额超过500万元，汇算清缴后虽然能退回部分，但资金占用周期长达6-12个月。2023年，我们帮他们申请了汇总纳税，由总公司统一计算应纳税额，各分店不再预缴。这样一来，不仅减少了资金占用，还降低了财务核算的复杂性。总公司财务总监感慨：“以前光是各分店的增值税申报就忙得焦头烂额，现在汇总纳税后，财务团队可以把更多精力放在业务分析上。”
## 企业所得税新政解读
企业所得税是对企业利润征收的税种，税负高低直接影响企业的“净利润”。近年来，针对房产中介企业的所得税政策，从“小微优惠”到“研发加计”，从“加速折旧”到“损失扣除”，每一项调整都在为行业“减负松绑”。
### 小微企业所得税“扩围加力”
小微企业所得税优惠一直是政策“重头戏”。2023年，国家对小微企业（从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等条件）的优惠力度进一步加大：年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（实际税负5%）；年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（实际税负10%）。
这一政策让小微中介企业直接受益。举个例子：一家小型中介公司2023年应纳税所得额为200万元，按照新政，100万元部分需缴5万元（100×25%×20%），100-200万元部分需缴10万元（100×50%×20%），合计15万元；若按原政策（全部按20%税率），需缴40万元（200×20%），直接少缴25万元！我服务的一家“夫妻店”中介，老板娘拿着政策文件激动地说：“去年我们还愁利润太低不够发年终奖，这一下多省了20多万，员工奖金有着落了！”
### 研发费用“加计扣除”范围扩大
很多人以为房产中介是“劳动密集型”行业，没什么“研发投入”，其实不然。如今的中介机构早已不是“一张桌子、一部电话”的传统模式，纷纷投入资金开发房源管理系统、客户CRM系统、线上签约平台等“数字化工具”。这些研发费用，可以享受“加计扣除”优惠——即实际发生额的100%在税前扣除，再加计100%扣除，相当于按200%税前扣除。
比如某中型中介公司2023年研发投入100万元，用于开发“AI智能匹配房源系统”，按照加计扣除政策，可在税前扣除200万元（100×200%）。若该公司当年利润总额为500万元，不考虑其他调整事项，应纳税所得额为300万元（500-200），企业所得税为60万元（300×20%）；若不加计扣除，应纳税所得额为400万元，企业所得税为80万元，直接少缴20万元。
我曾帮一家科技型中介企业申请研发费用加计扣除，刚开始他们财务人员犯难：“我们只是买了系统、请了程序员，算‘研发’吗？”我们梳理了他们的项目立项报告、研发人员名单、费用归集表等资料，确认“系统开发”属于研发活动，最终成功享受了优惠。这里提醒大家：研发费用加计扣除需要留存“立项决议、研发人员工时记录、费用分配表”等资料，千万别因为这些“细节”错过优惠！
### 资产损失“税前扣除”更便捷
房产中介行业经常发生“坏账”——比如客户违约导致中介费无法收回，或者合作方倒闭造成经济损失。这些资产损失，以前需要提供“法院判决书、工商注销证明”等繁琐资料才能税前扣除，现在政策放宽了：只要能提供“内部核销资料、催收记录、客户确认函”等证明，就可以在企业所得税前扣除。
举个例子：某中介公司2023年有一笔5万元的中介费因客户“跑路”无法收回，财务人员拿着催收记录、微信聊天记录、内部核销审批单等资料，向税务机关申请税前扣除，很快就被批准了。若按以前，可能需要走法律程序，耗时半年甚至更久，还不一定能收回钱。现在“损失直接税前扣除”，相当于减少了25%的企业所得税（5万×25%=1.25万），虽然钱没收回，但至少“少缴了税”。
## 个税核定征收优化
房产中介行业的从业人员流动性大，收入形式多样（底薪+提成+奖金），个人所得税（尤其是“经营所得”）的核算一直是“老大难”。核定征收作为“查账征收”的补充方式，因其“简便易行”的特点，成为大多数中介从业者的首选。近年来，核定征收政策也经历了“从紧到松”的调整，更贴合行业实际。
### 核定征收率“分级下调”
核定征收的核心是“应税所得率”——即税务机关根据行业特点，核定一个收入总额的比率，再按“收入总额×应税所得率×个税税率”计算个税。过去，房产中介行业的应税所得率普遍在10%-30%，部分城市甚至高达30%。2023年，各地税务机关结合行业平均利润水平，普遍下调了核定征收率：对月销售额10万元以下的小规模纳税人中介，应税所得率按5%-10%核定；对月销售额超过10万元的一般纳税人，按8%-15%核定。
以某房产经纪人为例，2023年月均中介费收入5万元，按原来10%的应税所得率，需缴纳个税：5万×10%×20%（经营所得税率）=1000元；若按现在8%的应税所得率，只需缴纳：5万×8%×20%=800元，每月少缴200元，一年下来少缴2400元。我服务的一位经纪人老李，去年因为核定征收率下调，多拿了近3000元年终奖，他笑着说：“这钱不多，但说明政策‘看见’了我们基层经纪人的辛苦。”
### 核定方式“灵活多样”
过去，核定征收多为“按收入总额核定”，不管成本多少，一律按收入的一定比例算利润。现在，政策允许“成本加合理利润”的核定方式——即如果中介能提供成本费用凭证（如房租、水电、办公用品、交通费等），可以按“（收入总额-合理成本费用）÷（1-应税所得率）×应税所得率”计算应纳税所得额，更符合“利润征税”的税法原则。
举个例子：某中介工作室月收入10万元，成本费用（房租1.5万、水电0.2万、提成5万）共6.7万元。若按“收入总额核定”（应税所得率10%），应纳税所得额为10万×10%=1万元，个税2000元；若按“成本加合理利润”核定，应纳税所得额为（10万-6.7万）÷（1-10%）×10%=0.37万元，个税740元，直接少缴1260元！我帮一家工作室老板娘调整了核定方式，她惊喜地说：“原来我们一直按‘收入总额’核，其实很多成本都能证明，现在这样算才合理！”
### 代开发票“个税由支付方扣缴”
过去，经纪人去税务局代开发票，需要先缴纳个税，客户（如开发商、房东）取得发票后才能付款。很多客户为了“避税”，要求经纪人“不开票”，导致大量收入“体外循环”。2023年，政策明确：经纪人为个人，通过税务机关代开发票时，个人所得税可由支付方（如中介公司、客户）按“劳务报酬”代扣代缴，无需经纪人提前缴税。
这一政策解决了“开票难”问题。比如某经纪人促成一笔10万元的中介费，客户要求代开发票。过去，经纪人需要先按“经营所得”缴纳个税（10万×10%×20%=2000元），才能拿到发票；现在，客户在支付10万元时，直接按“劳务报酬”代扣代缴个税（10万×（1-20%）×40%-7000=2500元），经纪人拿到的是税后9.75万元，虽然个税略高，但不用自己跑税务局缴税，客户也更愿意配合开票。我服务的一位经纪人告诉我：“以前跟客户磨破嘴皮才肯开票，现在客户主动说‘你开票，我帮你扣税’，业务顺畅多了！”
## 小规模纳税人普惠升级
小规模纳税人是房产中介行业的“主力军”，占中介机构总数的80%以上。近年来，针对小规模纳税人的普惠政策“组合拳”不断推出，从增值税到附加税费，再到“六税两费”，每一项都直击企业“痛点”。
### 增值税“阶段性减免”延续
除了前文提到的“起征点”提高，2023年国家还出台了阶段性减免政策：对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；对月销售额10万元以上但不超过30万元的小规模纳税人，减按1%征收率征收增值税，并允许按1%开具增值税专用发票（购买方可抵扣1%的进项税）。
这一政策对“微型中介”是“及时雨”。我服务的一家“夫妻店”中介，老板夫妻俩加一个员工，月成交2-3单，月销售额约5万元。过去每月需交增值税（5万×1%=500元），现在直接免了，一年省6000元。老板娘用这笔钱换了台新电脑，还升级了门店的VR看房设备，客户体验提升后，成交量还增长了20%。这里提醒大家：小规模纳税人“免征增值税”需要单独核算销售额，如果兼营了不同税率的业务，一定要分开核算，否则可能无法享受优惠。
### 附加税费“减半征收”再加码
小规模纳税人缴纳增值税时，通常需要同时缴纳城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），合计为增值税的12%。2023年，政策明确：小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征“六税两费”（资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加）。具体到房产中介，若按“顶格减半”，附加税费实际缴纳比例为6%（12%×50%）。
举个例子：某小规模中介月销售额15万元，按1%征收率缴纳增值税1500元，附加税费原需缴纳180元（1500×12%），减半后只需缴纳90元，一年省1080元。别小看这“几十块钱”，对微型企业来说，“积少成多”就是“生存钱”。我曾帮一家刚起步的中介算过账，他们每月房租1万元，人力成本8000元，加上水电、杂费，每月固定成本近2万元。增值税和附加税费减免后，每月能多“挤出”几百元利润，用于市场推广，慢慢就“活”过来了。
### “六税两费”地方权限扩大
除了增值税和附加税费，房产中介还涉及“房产税、城镇土地使用税、印花税”等地方税种。2023年，政策赋予地方更大自主权：各省（自治区、直辖市）可根据实际情况，在50%的税额幅度内减征“六税两费”。比如，某省规定对月销售额10万元以下的小规模中介，房产税、城镇土地使用税减按90%征收；对月销售额10万元以上的，减按50%征收。
这一政策让地方可以结合本地实际，出台更贴合中介行业的优惠措施。以我所在的某二线城市为例，当地税务局规定：对用于“中介服务”的房产（如门店），若月销售额不超过10万元，房产税按房产原值的70%×1.2%×50%征收（即房产原值的0.42%），比原来（房产原值×1.2%）降低了一大半。我服务的一家连锁中介，在当地有5家门店，2023年因为房产税减半，全年省了15万元，刚好够开一家新店。
## 特定服务倾斜政策
除了普惠性政策，国家还针对房产中介行业的“特定服务场景”出台了倾斜性优惠，鼓励中介企业参与保障房、老旧小区改造、乡村振兴等国家战略，实现“社会效益”与“经济效益”双赢。
### 保障房中介服务“免征增值税”
保障房建设是民生工程，中介机构为保障房提供的“配租、配售”中介服务，一直是政策扶持的重点。根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019年第135号），对保障房管理机构、房地产开发企业、中介机构等，为保障房提供的“代理销售、租赁”服务，免征增值税。
这一政策让不少中介企业“转型”做保障房服务。比如我服务的一家中介公司，2023年与当地住建局合作，为200套公租房提供“租赁代理”服务，中介费收入50万元。若按一般政策需缴纳增值税50万×6%=3万元，现在直接免了。老板告诉我：“做保障房虽然利润比商品房低，但量稳定、回款快，还能享受
税收优惠，我们打算明年把保障房业务占比提高到30%。”
### 老旧小区改造中介服务“所得税加计扣除”
老旧小区改造是城市更新的重要内容，中介机构参与改造中的“房屋置换、居民咨询”等服务，可以享受“所得税加计扣除”优惠。根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号），对参与老旧小区改造的中介企业，为居民提供的“换购咨询、房屋评估”服务，收入总额的10%可在企业所得税税前加计扣除。
举个例子：某中介公司2023年为老旧小区改造提供换购咨询服务，收入30万元，按加计扣除政策，可在税前扣除33万元（30×110%）。若该公司利润总额为100万元，不考虑其他调整，应纳税所得额为67万元（100-33），企业所得税为13.4万元（67×20%）；若不加计扣除，企业所得税为20万元，直接少缴6.6万元。我帮这家企业申请优惠时，他们财务人员说：“以前觉得老旧小区改造‘费力不讨好’，现在有了税收优惠，我们更有动力参与了。”
## 总结与前瞻
房产中介税收优惠政策的调整，本质上是国家通过“税收杠杆”引导行业健康发展的体现——从“普惠式”减负到“精准化”扶持，从“事后优惠”到“事前引导”，政策越来越贴近行业实际，也越来越注重“社会效益”与“经济效益”的平衡。
对企业而言，吃透政策、用足优惠是“必修课”。一方面，要建立“政策跟踪机制”，及时关注税务总局、财政部发布的最新政策，避免“错过红利”；另一方面，要规范财务核算，留存好“合同、凭证、费用明细”等资料，确保“合规享受优惠”。作为财税从业者，我常说：“税收优惠不是‘天上掉馅饼’，而是‘给对的人、做对的事’的奖励。”
未来，随着房地产市场的“平稳健康发展”和“数字化转型升级”，房产中介税收政策可能会进一步向“绿色中介”（如低碳房源推广）、“科技中介”（如AI房源匹配）等领域倾斜。比如，对中介企业投入“数字化系统”的费用，可能会提高“加计扣除”比例；对参与“乡村振兴”的中介服务，可能会出台更多“所得税减免”政策。这些趋势值得行业关注。
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加喜财税招商企业见解总结
作为深耕财税服务12年的从业者，加喜财税招商企业认为，房产中介税收优惠政策的调整，核心在于“精准滴灌”与“导向引领”。当前政策已覆盖从增值税到所得税、从普惠到特惠的全链条，企业需结合自身规模（小规模/一般纳税人）、业务类型（商品房/保障房/老旧小区）和发展阶段（初创/成长/成熟），制定差异化“税收筹划方案”。例如，小微中介可重点把握“小规模纳税人增值税减免+小微企业所得税优惠”，成长型中介可关注“研发费用加计扣除+跨区域汇总纳税”，而参与特定服务的中介则应主动对接“保障房/老旧小区改造专项优惠”。我们始终倡导“合规优先、筹划有道”，帮助企业用足政策红利，同时规避
税务风险，实现可持续发展。
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